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Constando nos autos o gestor judicial da alienação (leilão eletrônico), o cartório precisa tomar algumas precauções, tais como:

a) CADASTRAR SUBCONTA vinculada ao feito e inserir a informação do cadastramento no processo. Para tanto, na tela de digitalização, utilizar o tipo de documento “71 – Extrato da Conta Única”;


b) OBSERVAR se há necessidade de INTIMAR O EXEQUENTE pelo Diário da Justiça para ATUALIZAR O DÉBITO e para FORNECER DOCUMENTOS necessários à alienação1, no caso de não haver concessão da gratuidade processual. Se houver gratuidade, tais documentos devem ser providenciados pelo cartório.

As certidões que antecedem o leilão são: certidão de distribuição, certidão de quitação dos impostos ou do seu débito e certidão atualizada e descritiva do registro de imóveis e outros que porventura constem da decisão. A atualização do débito é verificada a critério do magistrado. Em caso de Justiça Gratuita e determinação expressa, a atualização da avaliação poderá ser feita pela Contadoria Judicial.

Quando se tratar de veículo, deverá o credor JUNTAR aos autos certidão expedida pelo DETRAN, a fim de saber se sobre o bem existe alguma reserva de domínio ou gravame (se não houver concessão de gratuidade; se houver, a consulta deve ser realizada por meio do sistema RENAJUD2, cujo acesso é concedido conforme critério de confiança do magistrado, nos termos do Provimento nº 14/2009);

INTERESSANTE SABER...

As certidões que antecedem o leilão judicial possuem função primordial nos autos. Veja:

  • Certidão da Distribuição: a função desta certidão não é apenas para constar nos autos mas, também, para se ter uma noção das ações que o executado está respondendo que possam ter privilégios frente a que se está penhorando, como casos de processo de execução fiscal, alimentos, etc. Poderá servir, ainda, para saber se este mesmo imóvel já não foi penhorado em outra ação e se encontra sem o registro da penhora. Se as partes desejarem e houver deferimento do magistrado, é possível efetuar uma pesquisa a fim de verificar se o imóvel já se encontra penhorado em outra ação;

  • Certidão de Quitação de Impostos: quando se tratar de imóvel urbano, é necessária para verificar as pendências que o imóvel possui junto à Prefeitura (IPTU) e, quando se tratar de imóvel rural, para verificar pendências fiscais junto à Receita Federal (ITR);

  • Certidão Descritiva do Registro de Imóveis (Matrícula): é primordial verificar no cartório em que estiver registrado o imóvel a situação em que este se encontra porque, havendo penhora registrada na matrícula, sem baixa, deve ser comunicado o Juízo da Ação, assim como, havendo hipoteca, sem baixa, devem ser intimados os credores hipotecários. O magistrado decide quem deve fazer tal análise, se o cartório, o exequente ou o gestor judicial.


c) VERIFICAR A DATA DA AVALIAÇÃO, AS CERTIDÕES E O VALOR DA DÍVIDA, pois eles devem estar atualizados, conforme o tempo definido pelo magistrado. Neste momento, é possível ao exequente manifestar se possui interesse na adjudicação/alienação do bem por iniciativa particular. Caso não o faça, conforme determinações do juiz, seguir-se-á o procedimento para a realização do leilão;


d) apresentadas as certidões/documentos, INTIMAR AS PARTES acerca do despacho que determina a realização de leilão. Se o exequente não tiver indicado o gestor para a execução do leilão, verificar como será realizado o sorteio na vara (pelo gabinete ou pelo cartório);


e) PROVIDENCIAR A INTIMAÇÃO DA NOMEAÇÃO DO GESTOR JUDICIAL POR DJE e REMETER AO GESTOR por e-mail as peças necessárias (capa dos autos, despacho de determinação de alienação, auto de penhora, laudo de avaliação, certidões exigidas pelo CNCGJ e demais peças indispensáveis à alienação, tais como: despacho/decisão de nomeação ou sorteio, documentos relacionados ao bem a ser alienado, número da subconta vinculada ao processo, etc). No caso de processo eletrônico, para atender ao contido no Art. 21, II, do Provimento-CSM nº 375/2016, cadastrar uma senha de acesso e enviá-la por e-mail, a fim de que ele possa visualizar as peças necessárias à realização do leilão.

OBS.: Para proceder à nomeação do leiloeiro, verificar a orientação Nomeação do Leiloeiro.

SUGESTÃO DE PRÁTICA CARTORÁRIA!

Tais práticas são definidas a critério do magistrado que preside o feito e devem ser moldadas à realidade de cada processo:

  • No caso dos autos em que conste concessão de gratuidade processual, verificar as disposições das letras a e b antes de publicar o despacho contendo a designação do gestor judicial (leiloeiro ou corretor). Se a publicação ou intimação do gestor (por e-mail ou outro meio costumeiro) ocorrer antes que esteja juntada nos autos toda a documentação pertinente, é bem provável que o gestor envie a minuta do edital com as datas designadas de maneira prematura, que possa vir a tumultuar o processo ou provocar “correria” no cumprimento dos atos;

  • muitos cartórios, visando aos princípios da celeridade e economia processuais, utilizam o e-mail funcional para comunicações diretas com o gestor judicial/corretor. Outros, utilizam também a publicação no Diário da Justiça, nos casos em que houver advogado representando o gestor/corretor nomeado. Fica a critério do magistrado qual prática adotar;

  • Após a intimação do gestor, alguns magistrados entendem que a análise do feito seja por ele executada. Neste caso, o cartório envia as peças do processo (digitalizadas, gerado PDF ou envia a Senha para acesso); o gestor analisa o processo, solicitando complementação, se for o caso. Contudo, tal prática só deve ser praticada em caso de determinação expressa.

Recomenda-se o cadastro do gestor judicial (que geralmente possui um advogado como representante) como parte do processo. O cadastro é feito da seguinte forma:

1º) Menu “Cadastro”2º) Submenu “Partes e Representantes”3º) Inserir o “Número do Processo”4º) Teclar o Comando ALT+3 (ou clicar sobre o 3º botão – “Novo Terceiro”) → 5º) Selecionar o Tipo de Participação “223-Gestor Judicial” e lançar os demais dados, conforme informações do gestor/corretor nomeado → 6º) Se houver um Advogado que represente o gestor/corretor, proceder ao registro como de praxe, por meio do Tipo de Participação “66-Advogado”.

ATENÇÃO!

A partir deste momento, o gestor deve ser intimado de toda e qualquer decisão que interfira na realização da alienação (Art. 21, IV, do Provimento nº 375/2016).


f) o gestor elabora o edital e manda para o cartório APROVAR AS DATAS APRAZADAS. Este deve verificar se é a melhor data (a depender dos critérios estabelecidos pelo magistrado), e COLOCAR o documento nos padrões dos demais editais expedidos pelo cartório. Incumbe ao gestor judicial a tarefa de publicar e dar ampla divulgação ao edital aprovado, nos termos do Art. 887 do CPC, Art. 5º da Resolução-CNJ nº 236/2016 e Arts. 20 e 21 do Provimento-CSM 375/2016. Deve haver CONFERÊNCIA da minuta do edital apresentada pelo leiloeiro antes de encaminhar ao juiz para aprovação (assinatura). O chefe de cartório/escrivão ou servidor designado procederá à conferência de sua regularidade, que deve atender aos requisitos elencados no Art. 886 do CPC;

SUGESTÃO DE PRÁTICA CARTORÁRIA!

O edital, mesmo que confeccionado pelo gestor judicial, precisa ser conferido (sobretudo no tocante aos valores relativos ao bem) e, em seguida, colocado em padrão de configuração institucional, para que possua o mesmo layout das demais peças do processo.

Alguns cartórios mantém um modelo em branco, com o padrão de margem, fonte e espaçamento, bem como rodapé de um edital comum. Neste modelo é inserido o texto do edital confeccionado pelo gestor, para, só então, ser liberado no processo.


g) aprovada a minuta do edital, INTIMAR AS PARTES E INTERESSADOS acerca da data designada para a realização do leilão. Nos termos do Art. 889 do CPC e do Art. 23 do Provimento-CSM nº 375/2016, esta intimação deve ocorrer com 5 (cinco) dias de antecedência, certificando nos autos a ocorrência. Os processos falimentares possuem prazo diferenciado para esta publicação, nos termos da Lei nº 11.101/2015 (Art. 142, §1º): 15 (quinze) dias para bens móveis e 30 (trinta) dias para empresa ou bens imóveis.

Este é o momento de publicar o edital no Diário da Justiça. Esta publicação deve ser feita ao menos uma vez, independentemente da concessão ou não da gratuidade processual. Após a publicação, o servidor responsável pelo cumprimento do processo considerará como marco de início do procedimento de recepção dos lances na plataforma informada no edital a expedição da certidão de afixação do edital no átrio do fórum3. Neste caso, deverá informar o gestor judicial quando a afixação for realizada (remeter a certidão por e-mail), para que este abra sua plataforma para recepção dos lanços.

Com o advento do CPC/2015, que não manteve a regra de afixar editais, pode ser que outro seja o entendimento do magistrado, que pode optar por não realizar a afixação. Neste caso, o marco de recepção dos lances pode ser o da certidão de publicação do edital, que deve ser enviada ao gestor, ou outra referência que o juiz determinar. De qualquer forma, deve haver delimitação do marco de abertura para recepção dos lanços.

INFORMAÇÃO!

A afixação do edital no átrio do fórum causa bastante dúvida. É importante observar que o antigo CPC mencionava a obrigatoriedade de afixação do edital na sede do Juízo, devendo esta ser certificada pela escrivão. Contudo, o CPC/2015 não manteve esta regra, conforme pode se observar da comparação do artigo 232, III, do CPC/1973 com o Art. 257, II, do CPC/2015.

O CPC atual ainda estabelece casos em que será feita a afixação do edital, nos Arts. 746 e 887.

Considerando que os meios são insuficientes ou inadequados, dadas as peculiaridades da sede do Juízo, o magistrado poderá determinar a afixação no local de costume. Alguns magistrados entendem que há necessidade de afixação pois confere maior visibilidade ao ato processual, visto que a intenção é alienar (vender) o bem, o que se torna mais provável nos casos de exposição do edital no átrio do fórum. Neste entendimento, o marco de início do procedimento de recepção dos lances na plataforma informada no edital será a expedição da certidão de afixação do edital no átrio. Caso outro seja o entendimento do magistrado, o marco de recepção dos lances poderá ser o da certidão de publicação pelo cartório ou outra referência que o juiz adotar;


ATENÇÃO!

A ausência de intimação do devedor ou de qualquer outro sujeito que participe do processo como responsável patrimonial, tendo bem de sua propriedade oferecido em leilão judicial, pode gerar a nulidade de eventual arrematação, com a necessidade de realização de novo procedimento.

Sendo o executado revel e sem advogado constituído nos autos, conforme parágrafo único do Art. 889 do CPC, caso não conste dos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele encontrado no endereço constante no processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão, não sendo, portanto, necessária a publicação de um novo edital.


h) o ofício judicial DEVE INTIMAR as pessoas destacadas no Check-list para Análise dos Autos, disponibilizado no GPS, (executado, cônjuge ou companheiro(a), credores, titulares de direitos sobre o bem, etc.), com 5 dias de antecedência (Art. 21, VI, do Provimento-CSM nº 375/2016);

DICA!

O quanto antes o edital for publicado, melhor: o bem ficará mais tempo em oferta, disponível para recebimento de lances.


i) em regra, após os trâmites acima elencados, o leiloeiro dá início à colheita de lances. Encerrado o período do leilão, o sistema do leiloeiro emite, imediatamente, o documento correspondente ao resultado do leilão (Auto de Leilão Negativo, Auto de Leilão Positivo, Autos de Arrematação Total e Parcial, Auto de Arrematação Condicional ou Auto de Arrematação pelo Crédito (Adjudicação)). Assim, o cartório deverá AGUARDAR a comunicação pelo gestor acerca do RESULTADO DO LEILÃO em todas as suas etapas para, só então, saber quais as providências deverão ser tomadas. Vale salientar que o prazo máximo permitido para que o feito permaneça sem movimentação é de 30 (trinta) dias (Art. 122 do CNCGJ). Findo este prazo, o servidor deve diligenciar para obter informações sobre o cumprimento dos atos do leilão e certificar o ocorrido para deliberação do magistrado.



1 Art. 199 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça: “Nenhum anúncio de arrematação de bens imóveis ou de direitos a eles relativos será determinado sem que tenham sido apresentadas: I - certidão da distribuição; II - certidão de quitação dos impostos ou do seu débito; III - certidão atualizada e descritiva do registro de imóveis. Parágrafo único. Nas ações executivas promovidas pela Fazenda Pública, as certidões que constam deste artigo serão requisitadas pelo juiz da execução”.

2 Determinação contida no Ofício-circular nº 126.664.075.0046/2016, de 16 de maio de 2016.

3 Neste caso, a afixação visa a dar ampla publicidade ao edital permitindo, assim, a ampliação das chances de alienar o bem.

(warning) Não imprima! Orientação sujeita a alterações.

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